Риски счетов эскроу: для дольщика – надуманные, для строителей - реальные
С 1 июля 2019 года в нашей стране заработал новый механизм финансирования жилищного строительства – заместо обычного долевого застройщики должны перейти к проектному с внедрением счетов эскроу.
Когда соответственный закон принимался, многие специалисты уверенно утверждали, что сейчас наступит «золотой век» и все заинтригованные стороны процесса в конце концов получат равновесные и гарантированные права и обязанности.
Но не всегда наилучшие надежды воплощаются в жизнь более действенным методом. Давайте попробуем разобраться – что все-таки получат и растеряют дольщики, застройщики и подрядчики после вступления закона в силу?
По плану всё должно быть до боли просто. Застройщики стройными рядами перебегают на систему проектного финансирования, дольщики защищены, и никаких заморочек больше не будет, а проблемные дома достроят.
Картина, естественно, прекрасная, но не очень близкая к реальности. Ибо бывают ситуации, когда норма права есть, а регулирования – нет. Судя по всему, с введением конфигураций в Закон о банкротстве и Закон о долевом строительстве конкретно это и случилось.
Да, Закон о банкротстве предугадывает возможность окончания строительства объекта уже в процедуре конкурсного производства, но вопросов к методу реализации этой способности - масса.
Начнём с самого обычного вопроса: кто будет финансировать окончание строительства? Ответ, казалось бы, известен: Фонд защиты прав людей – участников долевого строительства и/либо другая организация.
Давайте поглядим - как это работает.
Итак, трибунал выносит решение о признании застройщика нулем. Конкурсный управляющий направляет в Фонд защиты прав людей – участников долевого строительства заявление о согласовании финансирования окончания строительства. И здесь выясняется, что Фонд при вынесении заключения о необходимости (либо нецелесообразности) финансирования строительства учитывает огромное количество причин: степень готовности объекта незавершенного строительства, размер предоставляемых денег и сроки, нужные для окончания строительства объекта незавершенного строительства, количество заключенных договоров роли в долевом строительстве, предусматривающих передачу жилых помещений, также количество необремененных правами третьих лиц жилых и нежилых помещений в объекте незавершенного строительства. Говоря проще – могут дать, а могут и не дать.
Сейчас представим, что Фонд отдал заключение о необходимости финансирования окончания строительства. Тогда вероятны два варианта развития ситуации:
1. средства выделяются конкретно из Компенсационного фонда;
2. выдается мотивированной займ (кредит) Фондом либо другой организацией.
Такие мотивированные займы могут быть обеспечены залогом объектов незавершенного строительства и земляных участков (прав на земляные участки).
Стоит отметить, что возврат подобного мотивированного кредита погашается в составе третьей очереди текущих платежей, другими словами практически это обязательство имеет абсолютный ценность. И здесь уже появляется неувязка с тем, что текущие обязательства должника раздуваются до невообразимых размеров, сводя фактически к нулю возможность погашения требований кредиторов, не участвующих в строительстве.
Если застройщик работает по системе проектного финансирования, то деньги по таким кредитам он, вероятнее всего, сумеет вернуть только после сдачи дома в эксплуатацию либо после пришествия другого условия, которое является «ключом» к раскрытию счетов эскроу.
Заметим, что системная регламентация порядка выдачи таких кредитов также пока отсутствует.
Генподрядчик: надежда лишь на себя
Пришла пора разглядеть судьбу последующего участника процесса – генерального подрядчика.
Появляется логичный вопрос – что ему делать в схожей ситуации?
Если ранее не был заявлен отказ от выполнения контракта, а средства на окончание строительства были выделены - можно совершенно точно советовать: продолжайте работать. Все обязательства, которые возникнут у застройщика по отношению к генеральному подрядчику в процессе конкурсного производства, будут выполнены.
Это обеспечивается тем, что средства на окончание мероприятий по строительству аккумулируются на отдельном особом счете застройщика. Он не имеет дела к основному счету, из средств которого проходит гашение других обязанностей из реестра текущих платежей и реестра требований кредиторов. Операции по этому счету проводятся только по распоряжению конкурсного управляющего и только для расчетов по текущим обязанностям, связанным с окончанием строительства.
А вот если перед генеральным подрядчиком уже имеется задолженность, ситуация представляется еще более грустной. Эта задолженность (зависимо от даты появления) будет признана реестровой либо текущей, и если надежда на погашение текущей задолженности имеется, то для реестровой – это очень маловероятно.
Кроме этого, стоит учесть интервал (пусть и относительно маленькой) меж признанием застройщика нулем и получением средств на окончание строительства, когда генеральный подрядчик остается в очень неудобном положении.
Генеральному подрядчику предстоит сделать очень сложный выбор – остаться на самом деле «ни с чем», либо рискнуть и продолжать делать работы в процедуре банкротства, и за выполненные работы конкретно в этом периоде получить оплату.
Так что подрядчикам можно порекомендовать одно – очень пристально смотреть за оплатой выполненных работ и не допускать суровых кассовых разрывов. По другому погашать их придется, вероятнее всего, за свой счет.
Эскроу-дольщику страшиться нечего?
Кто же больше всего выиграл в итоге смены механизма финансирования?
Ответ предельно ясен — это потенциальные обладатели недвижимости. Вот у их есть и подлинная защита, и гарантии. В случае, если они заключили контракт с внедрением счета эскроу, а позже отказались от получения помещения, им ворачиваются средства со счета. Если же они востребовали передачи объекта недвижимости – то средства со счета эскроу не дойдут до застройщика до того времени, пока дом не сдадут в эксплуатацию.
Эта уверенность опирается на очень жесткую и категоричную формулировку норм о счете эскроу в Штатском кодексе: права на деньги, расположенные на таком счете, до пришествия основания для раскрытия счета эскроу принадлежат депоненту (покупателю).
При таковой высочайшей степени конкретизации угроза списания средств со счета эскроу до пришествия основания для его раскрытия, к примеру, из-за долгов застройщика надумана. Такового рода операции не предусмотрены ни прямо - нормой закона, ни косвенно – целью, заложенной в этот механизм защиты более уязвимого участника отношений в области строительства – физического лица - непрофессионального инвестора.
Заметим, что вопреки бытующему воззрению, которое стало предметом беспокойства возможных приобретателей квартир, типовые договоры, расположенные в общественном доступе, к примеру, типовой контракт счета эскроу Сбербанка - не предугадывают способности списания денег со счета эскроу до действия, являющегося основанием для его раскрытия, о чем прямо молвят пп. 2.4 и 3 общих критерий такового контракта.
При детализированном разборе типового контракта мы лицезреем, что до введения дома в эксплуатацию (т. е. пришествия основания раскрытия счета эскроу) могут быть совершены только последующие операции с валютными средствами - возврат депоненту в связи с расторжением контракта и возврат неверно перечисленных сумм. После введения дома в эксплуатацию средства или перечисляются на расчетный счет застройщика (если у него не имеется задолженности перед банком), или идут в счет погашения ссудной задолженности по кредиту, открытому в том же банке, что и счета эскроу.
В заключение подчеркнем, что часть законов прямо воспрещают воззвание взыскания на деньги, расположенные на счетах эскроу – к примеру, Закон об исполнительном производстве.
Анна Сулима,
юрист, правовое бюро "Олевинский, Буюкян и партнеры"
Грунтовка для влажных помещений Axton 10 л
Грунт для отделки строй растворами для мокроватых помещений помогает укрепить минеральное основание и приготовить к выравниванию. Состав увеличивает сцепление консистенции с поверхностью, препятствует образованию плесени и грибка, содействует равномерному нанесению и высыханию верхнего слоя. Не имеет аромата, после высыхания становится вполне тусклым. Поставляется в упаковках объемом 10 л. Срок годности состава 24 месяца.
Особенности применения
Грунт совершенно подходит для обработки цементных, бетонных, кирпичных, гипсокартонных и заштукатуренных оснований. Наносится валиком либо кистью на чистую, сухую, обезжиренную поверхность при температуре от 12 до 35 °C. Сохнет за 2 часа.